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blogrion - caesarion.com

最近は、マンション購入まっしぐら。買うぞ!買うぞ!買うぞ! てか、買っちゃったんだけどね。
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住宅ローン(東京三菱UFJ)
超長期固定金利住宅ローン」とやらが東京三菱UFJから出ている。フラット35のように全期間固定金利の住宅ローン。何が違うのかって言うと、7大疾病に保障が付くらしい。とはいっても保険料は別なんだけど。さらに出産直後の女性ならキャンペーン金利より-0.2の優遇。5人以上ファミリーも-0.1の優遇。

ちなみに独身には、なーんのサポートもないしょんぼりともあれ35年固定で2.98%と低金利。でも募集金額に達したら終了。

マーケットでは長期金利が上がってきたと言われているけど、超長期はそんなに急上昇してない。確かに長期10年ものと中期5年ものは上がってるけどね(3月それ以前)。定期預金金利が0.5%を切っている状況(普通預金は0.001%)には変化ないし。20年や30年の住宅ローン金利が上がるのは多少便乗な雰囲気もする。

ちなみに先月でリッキー(みずほの利付金融債)の発行が終わったらしい。リッキーとかワリトーとか懐かしい響き。無記名だったしバブルの時の花形だったのにね。5%ぐらい利回りあったような気が。消費税が導入されて税引き後の利回り見て、ガックリした覚えも。って中学・高校の時だったんだけどね。伝説のハンガリー国立銀行債もありましたなぁ(金利8%、無事償還されたのかな)。

バブル前には「中国(ちゅうこく)ファンドはぁ、山一證券♪」ってCMもバンバン流れてた。利回り悪くてバブルの時は息を潜めてたね。MMFも大ブームだったっけか。今MMFなんて言ってもIMFなんかと間違われるだけだもんな。

そんときから金利とか株とかにハマってた自分だったけど、この通りすくすく育ちましたよー!
地価上昇
都心の地価が上昇しているらしい。

国土交通省の公示価格の発表によると、都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)は、都心回帰の影響で前年比8・5%の上昇となって、前年の1・4%から急騰。特に、港区は全国の住宅地の地価上昇率トップを含めて、上位10地点のうち9地点が港区が占めたらしい。

素晴らしい。金利上昇してもそれ以上に地価が上昇してますな。でも区分所有だから恩恵はそんなにないのかもしれないけど、悪くはないよねぇ。早く買ってて良かった。というか、固定資産税も多少は上がるってことだよなぁびっくりまぁ数千円なんだろうけど。
金利
日経に
「銀行の貸出金利、融資競争の激化で最低水準に
 銀行の貸出金利の低下が続いている。2005年下期(7―12月)の新規貸し出しの約定平均金利は年1.356%と過去最低を更新した。景気回復で企業の資金需要も回復しつつあり、大手銀行が地方優良企業、地方銀行は大企業と、互いの主要取引先に攻勢をかけている。不良債権処理の進展で余力が出てきたことが背景にある。競争激化は今後の金利上昇の重しとなりそうだ。
 新規貸し出しの平均金利は昨年11月に初めて1.3%を割り込んだ。12月は年末の資金需要増で小幅上昇したが、なお最低水準。」

という記事が載ってた。

護送船団方式だった金利自由化前は、景気が良くなるとすぐに金利が上がったけど、今は景気が良くなっても、競争が激化し、なおかつ外資も参入しているから、金利が上がりにくくなってる。まさに前の親会社が常々いっていた「金利は市場が決めるもの」だね。

金利を予測するのは不可能だけど、ゞ箙坿屬硫畩蟠チ茵紛睛しか差別化できていない)、株式市場の拡大による直接金融の増加(つまり株で資金を調達)、から、願望的観測を込めると、ローン申し込み日ぐらいまでは実質金利(キャンペーン適用後金利)は低いままだろうねぇ。給与所得が1000万以上と400万以下に二極化していけば、金利も一律じゃなくて、その人それぞれになるとは思うけど。
金利上昇
今日は引継ぎで10時半まで残業。。。英語漬けで疲れた。最後のほうは何行ってるのか理解する力すら残らず、well,,,yheeaa, seee, aaaaa, っていってばかり。休み前に詰め込みなんて無理無理無理。何一つ頭に入ってませんな。

政局不安?だというのに、景気が底堅いことが次々に発表され(選挙対策か?)、新発10年物国債の利回りが0.04%高い1.475%まで上昇したらしい。まぁ去年も上がったけどその後、結局下がったし、今・この一点を見て、今後を知るのは不可能。

ともかく疲れた。明日は盆休み。
米国金利
米国FFレートがまたもや上昇の観測予測がでてきた。こないだ0.25%あげたばっかなのに、緑爺ならやりかねん。もうどうでもいいけど、持ち株はまた下げるんだろうなぁ。すでに4年も放置プレイ中。

まぁ日本の景気がいい、いいって言われて、今月初めには踊り場抜け宣言もしそうな勢いだったのに、今日の衆院解散宣言で、またまた流動的に。日本株は無事ノーポジなんでこれまたど〜でもいいですよぉだけど、金利はどうなるんだろう。これからローン組むのに。(二年後だけど)。まぁ、今回の選挙も今まで通り自民党支持でいこうっと。

あと2年あるから予測不能ってことには変わりないけど、心配だ。とりあえず暑いから寝よう。
オール電化と利率
オール電化だと住宅ローンで優遇処置がある。オール電化の客層は比較的所得が高いっていう理由だそうだけど、東電がキックバックしているのか?会社経由で住宅ローンするつもりだったけど、オール電化の優遇処置も気になるところ。といってもあと2年半後のことだし、何が得かわからんけどさ。

オール電化優遇 (数字は店頭変動基準金利からの優遇)
中央三井信託 -1.1 (女性専用ローンがあり繰上償還手数料が無料)
ソニーバンク -0.3 (保証料無料、変動だと繰上げ償還手数料も無料)
千葉銀行 -0.8 (保証料無料だと0.2〜0.4アップ)
京葉銀行 -1.0 
住友信託 -1.0
まぁどこも-0.8〜-1.0ってところか。Sonyは低すぎ。参考までに基準金利は
中央三井 変動2.375% 3年2.15% 5年2.85%
ソニー 変動1.776% 3年1.974% 5年2.242%

みずほ銀行のキャピタルマーク(東急リバブル)向けの提携ローンは、オール電化併用不可で-1.0。
他にも面白いローンがある。どちらも旧長期信用銀行で外資売られ組というのも興味深い。今後のローンの主流を先どりしているのか?
東京スター (借入残高-預金残高=利率がかかる残高、保証料無料)
新生銀行 (自動繰上返済、利率バケットみたいな金利、繰上償還手数料無料、保証料無料)

よく1.0%優遇って書いてあるけど、2.0%から1.0%優遇なら、1.98%になりそうなものだけど、これが不思議1.0%になる。って普通は1.0になると思うんだろうけど、科学にイチイチネチネチうるさい者としては、1ポイント優遇なのではないのか?と思うわけで。まぁ、金利がひくくなりゃそんなことどーでもいいんですが。

ソニーバンクは保証料がかからない、東京スター、新生銀行も保証料ゼロ。どうせ住宅ローンもABSしてるんだろうから、本来保証っていうのは当てはまらないとは思うんだけど、それだったら保証会社の存在意義がないわけで。住宅ローンは基本的に手数料ビジネスだから、最初にとれるだけとっとこうという感じなんだろう。でも保証料ゼロ(というかABSやREITでリスクヘッジ)が主流になってきてるから、金利横並びで金利上昇懸念がある中でサービスの差別化となれば、保証料ゼロは当たり前になるんだろうって、淡い期待を持ってます。というかノンリコースだったらなお可なんだけどさ。

それ以前に、好景気(不景気への転換で金利上昇ファクター)+所得税控除引き下げ+消費税税率上げ(金利下落)+2008年国債大量償還(償還額<新発赤字国債だと金利上昇、償還額>新発赤字国債だと金利下落)+郵貯民営化(金利下落)+小泉政権任期終了(金利下落)で金利がどうなってるなんて予測不可能。プラマイ相殺で今のまままったり推移しそう。バブル期のように、「預金→貸金→利益」っていう単純な直接金融じゃなくなったもんなぁ。デリバティブっていう言葉が過去のキーワードになってきたぐらいだし、市場が金利を決めるというより、金利は単なる商品サービスのひとつになってしまったから、特に客寄せパンダの短期金利なんて上がらんだろうなぁ。

我が社も昔は、アダムスミスのように金利は市場が決めるものだ(高金利維持)って言い張ってたけど、今じゃすっかり低金利に向けまっしぐら。ガンガン下げてるもんなぁ。そのしわ寄せは社員の給与に。
税金
キャピタルマークの入居時期でふと思った。2007年12月末入居開始ということは、住宅ローン減税はどうなるんだろうかと。

2007年12月末までに居住開始すると、
控除されるローン最大額=2,500万円 最大25万円(1~6年間) 12.5万円(7~10年) トータル200万円
わずか一日でも2008年にずれ込むと、
控除されるローン最大額=2,000万円 最大20万円(1~6年間) 10万円(7~10年) トータル160万円
40万円も違う。しかしここに落とし穴が。居住開始が2008年1月2日になると、1月1日現在の所有者に課税される固定資産税がかからない、お得。なのか?評価額が2000万ぐらいだと固定資産税が28万円だから損じゃん。

しかし、2007年じゃ遅すぎることが判明!そのほかにも減税措置がいろいろと。
 1)固定資産税減免 税額の1/2を免除:5年間 ・・・ 2006年3月31日までに完成した物件
 2)新築固定資産税減免 税額の1/2を免除:完成後3年間 ・・・2005年12月31日までに完成した物件
 3)