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最近は、マンション購入まっしぐら。買うぞ!買うぞ!買うぞ! てか、買っちゃったんだけどね。
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都心部も郊外もマンション高騰
J-castのニュースにマンションの高騰が出ていた。

都心部も郊外もマンション高騰 一般サラリーマン「もう手が出ない」2007/10/22
  新築マンションが都心部ばかりでなく、郊外でも値上がりしてきた。ここにきて、売れ行きを示す「契約率」が低下してきたにもかかわらず、値下げできない事情があるようだ。買えるのは富裕層ばかり。一般のサラリーマンたちには、マンションが買いにくい時代になったのは確かだ。

都心部も郊外も、マンションの価格が高騰している「郊外のマンションは、もう供給過剰で厳しい。来年度以降のマンション販売は、都心部で考えています」

  マンションの分譲事業などを行っているシーズクリエイト(東京・渋谷区)の広報担当者は2007年10月19日、J-CASTニュースの取材にこう漏らした。同社のホームページを見ると、埼玉、神奈川、千葉といった東京近郊のマンションばかりの情報が並ぶ。それだけに、今回の決定は、販売方針の大きな転換と言える。

背景には、マンションの消費動向の急激な変化がある。不動産経済研究所が2007年10月16日に発表した07年度上期(4-9月)マンション市場動向調査によると、マンションの売れ行きを示す契約率は、首都圏が71.1%と前年同期に比べて8.2ポイントも低下した。最も契約率が低かったのは、埼玉県の60.1%。神奈川県も16.1ポイント下がって67.9%に落ち込んだ。販売好不調の目安は70%と言われるため、郊外のマンションは苦戦している。

その理由として、不動産経済研究所では、マンションの価格が郊外でも上昇していることを挙げる。例えば、埼玉県では、07年度上期におけるマンション1戸当たりの平均価格は3752万円で、前年同期に比べて9.5%も上昇した。これに対し、サラリーマンらの賃金水準は伸び悩んでいるため、「買い渋り」が生まれているのだ。

前出のシーズクリエイトでは、埼玉県鳩ヶ谷市で07年3月、分譲マンション「シーズガーデングリーンパティオ」を完成し、170戸を完売した。太陽光発電システムや屋上緑化などのアイデアが評価されたからだったという。しかし、今後、コストに見合う需要があるかどうかを考えると、郊外でのこれ以上の事業拡大は難しいと判断した。

千代田区38階建てマンションは最高倍率23倍
契約率が下がっているのに、なぜ郊外のマンション価格が上がっているのか。不動産経済研究所の企画調査部では、「建築資材費や人件費が上がっているからです。例えば、駅からバスを使うマンションでは、価格の値ごろ感がないので、契約も伸びないわけです」と説明する。

一方、都心部のマンションは、急激な価格上昇にもかかわらず、販売は好調だ。23区では、07年上期の契約率が前年同期より6.5ポイント減の75.7%に留まっている。

例えば、東京・千代田区で建築中の38階建てマンション「プラウドタワー千代田富士見」は、07年7月下旬の売り出しとともに、306戸が即日完売になった。JR飯田橋駅から徒歩2分という好立地のため中心価格帯は8600万円にもなったが、フタを開けるとなんと最高倍率が23倍を記録した。

販売した野村不動産によると、購入した人は、会社員、会社役員が半数以上を占め、医者や弁護士なども多かった。彼らの平均年収は、3000万円以上に達していたという。

不動産経済研究所の企画調査部では、「足立区などの城東エリアを除くと、都区部のマンションは6000万円を越えるのがほとんどです。一般のサラリーマンでは、購入は不可能に近いでしょうね。人気エリアは、富裕層ばかりになっています」と話す。

とすると、都心も郊外も買えるのは富裕層ばかり。つまり、一般のサラリーマンたちには、マンションが買いにくい時代になったということだ。

では、どこへ行けばいいのか。「賃貸など現在の住まいに留まることになるでしょうね」と企画調査部。「一軒家にしても、マンションと同じ立地では割高になるので、この状態はしばらく続くと思います」。


だって。そういや超高層や都心3区の大規模物件は見なくなったよな。
2ちゃんねるでは、一段落しつつある不動産バブルを、最後の一押しで煽っている提灯記事だという批判が多かったけど、実際にはどうなんだろね。もう一段落駆け上がって横ばいしてほしいけど。
イーマンション

キャピタルマークのインターネットプロバイダーのつなぐネットコミュニケーションズのWebsiteを見てみた。にしても長い名前の会社だよなぁ。

何気に見てたら「お住まいのマンション名で検索してアクセス」とあったんでキャピタルマークタワーで入れたらなんと表示された。なにも専用コンテンツはないけど、入居後はここがポータルサイトになっていくのかな?
引越しの見積もり
ネットで引越しの一括見積もりをしてみた。そしたら来るわ来るわの大量の見積もらせてメール。一件たりとも見積もり金額なり内容なりの記載がない。すべて「家に来て見積もりが必要なので、家に行きたい」ってもの。これは、ここにカモがいますよーーーって言ってるだけの、見積もり業者の呼び込みサービスに他ならない。電話不要ってチェック入れたのに電話もかかってくるし。



で、まぁ、なんだかんだで、前回の引越しをしてもらったダックに見積もりしてもらった。日通から出ていた条件(2トンロングまで、1台につき5人以上、作業は2時間以内、先着順作業)を伝えて、家の中の物を見てもらったんだけど、彼にとっては日通の条件が最大のネックになってるらしくて、ほとんど見積もり不能状態。業者さんとしては一番安く提供したいと思っても、その条件だけで20万円にはなるみたい。まぁそんなもんなのかな、とは思ったけど、日通で頼むと現地でスタッフがいるから安いのかな。

業者さんに聞いたら実際問題として新築マンションの一斉入居の場合は幹事業者さんが6割ぐらいになるみたい。価格差も2万円〜3万円の違いらしくて、ほとんど幹事会社に流れるって。

確かにそんだけなら幹事のほうが「なんとなく」安心だしねぇ。幹事だったらチップも不要だろうし。てか、作業員へのチップの慣習はまだあるのかな?

日通は企業の引越しや海外転勤などではよく見かけるけど、国内の引越しではあまりメジャーじゃないよなぁ。アートとかサカイとか。ま、サカイは大阪から東京に引っ越す際に使ったけど、二度とええですわ。
ひかり荘〜IHで作る料理動画
ひかり荘というサイトを発見。

IHを使っての料理を紹介している。IHを意識したものもあれば普通に料理しているものもある。最近、ちょっと料理をたまにするんだけど、ガスレンジですぐに汚れるから(ってもうかなり汚れてるけど)、料理する気がなかなかわかない、料理=掃除ウザってイメージが強いんだよな。

IHだとそんなことがないことを願うばかり。
クレーン

そういや屋上のクレーンが二台に増えてた。降ろすためのクレーンにしてはデカいよな。
住宅ローンの減税期間延長・自民税調方針
日経の記事に住宅ローン減税の延長の記事が出ていた。

住宅ローンの減税期間延長・自民税調方針
 自民党税制調査会(津島雄二会長)は4日、住宅ローン残高に応じて所得税額を減らす住宅ローン減税について、2007―08年の住宅取得者を対象に減税期間の延長を認める方針を固めた。国から地方への税源移譲の影響で、中低所得者の減税額が当初の想定よりも目減りするため。すでに06年末までの住宅取得者へも救済措置を講じており、引き続き対応が必要だと判断した。

 町村信孝小委員長が4日、日本経済新聞などのインタビューで、税源移譲に伴う住宅ローン減税の目減り分について「なんらかの対応はしないといけない。今中身を詰めている」と述べ、救済策を講じる方針を明らかにした。 (07:02)


これってどういうことなんだろう。ほかの記事を調べると
東京新聞は、
住宅の売却損を最大4年間にわたり課税所得から差し引けるなど、住宅買い替えには税制上の特例がある。今年末で期限が切れるため、3年延長する。住宅取得時の登録免許税の軽減措置も延長する。

税源移譲により中・低所得層などは07年度から住民税が上がる一方、所得税が下がる結果、住宅ローン残高に応じた所得税の減税額が少なくなる可能性がある。減税期間を現行の10年に加え、15年との選択制にするなど、できるだけ減税規模を維持する方法を検討する。


ということで、税比重の変更で所得税から住民税へシフトする結果、減税の元となる所得税が減るのでその分については住民税から引きましょう、ということらしい。ということで現状は維持ってことだね。で、10年間減税と15年間減税を選べるようにもなるので、所得がより少ない人は15年を選ぶことでマックスの減税に近づけるってことみたい。新聞によっては15年に延期と書いてるところもある。買い替え減税も来年以降も延長になるから、買い替えの人はお得ですな。

どのぐらいの年収が分かれ目にあたるのか知らんけど、それなりにローンを組む人は所得もあるだろうし、あんまり関係ないんだろうねぇ。来年購入者の控除総額は変わらないみたいだしね。控除のほとんどない独身者にしてみたら、肩身の狭い分だけせめて控除を3倍にして欲しい。その分は確実に消費しますから。

いずれにしても14日の税制調査会の結果待ちだね。ちなみに自民党の委員会なのでこれが即、国の方針となるわけじゃないけど、与党なのでここで決まればほぼ決まりと。
「長周期地震動」で超高層ビルに被害の恐れ、土木・建築学会が報告
日経に「長周期地震動」で超高層ビルに被害の恐れ、土木・建築学会が報告、という記事が載っていた。

記事タイトルだけみて脊髄反射で超高層は危ないという人がでてくると思って、土木・建築学会で公開されているレポートを(まだ流し読みだけど)チェックしてみた。大前提として最近建築されたものではなく、従来の「既存」建築物に対するレポート。とはいえ記事からはそんなことは見受けられないから、超高層・高層に関係する部分を一部抜き出すと、

積層ゴムアイソレータの開発により1980年以降、我国においても免震構造開発が本格化した。また、免震構造の発展型とも云える、より高性能の耐震設計法の開発が制振構造の名の下に追求されることになった。折しも、1995年に襲来した兵庫県南部地震は発展段階にある我国の耐震設計に貴重な教訓をもたらすことになった。新耐震設計法による建物は、慨ね倒壊、崩壊を免れたが、建物内部の損傷が大きく再使用に耐えないものも多く存在した。一方、既に存在していた2棟の免震構造は所期の性能を発揮した。

ということで極論すると、耐震構造は倒壊せずとも内部損傷は激しく、免震構造は問題なかった、ってことですな。

また、
超高層建物では、非線形相互作用による基礎入力動の変化が建物応答に大きな影響を与える。特に、深い埋め込み基礎や大規模な群杭基礎は地盤震動を拘束する効果が大きく、自由地盤の応答波をそのまま入力する場合に比べ、建物応答は小さくなる傾向を示す。一方、埋め込みが深い場合には入力動の回転成分が励起されるため、回転動入力の影響が無視できない場合もある

とあり、超高層建築では深い基礎杭が望まれるが、杭がねじれる要素も検討して設計する必要があると指摘している。

超高層に関する一番のポイントとなっている提言は、

長周期地震動により超高層建物に入力するエネルギーは、これまでの設計で想定していたエネルギーを大幅に上回る可能性があり、幾つかの地点においては特定の周期帯で極めて大きな地震入力が予測されている。現在の耐震技術に基づき慎重な設計が為された建物については、その固有周期が極めて大きな入力が予測される特定の周期帯に属する場合を除いて、耐震安全性が確保されると考えられる。現在の耐震設計で用いられている架構の塑性変形能力を確保するための条件を満足していない建物、および極めて大きな入力が予測される特定の周期帯に属する建物については、過大な損傷を生じる可能性がある。

と書かれていて、まぁなんのこっちゃですが、要は現在の耐震技術で作られたものは大丈夫となっている。「特定の周波数に属する場合を除いて」。この特定の周波数というのが長周期地震というジャンルのもので、このレポートによると、

超高層建物の設計で標準的に用いられている地震波(標準波)の場合、安全性の検討を行うレベル2地震波(通常地動の最大速度が50cm/sとなるように観測波を拡大)入力時のVEは、周期3秒以下で200cm/s程度、4秒以上で100cm/s程度である。
一方、現在予測されている長周期地震動のVE の大きさは概ね200cm/s〜300cm/s程度であり、長周期地震動に対する構造物の安全性を検討する際のエネルギー入力VEの大きさとして300cm/sがひとつの目安になる。ただし、幾つかの地点においては、特定の周期帯で400cm/s程度またはそれ以上という極めて大きなVEとなる地震動が予測されている

ということで300galは必要最低限、「特定な場所」では400galを超える場合も予測してみましょう、ということですな。たぶん。キャピタルマークはWebの公開資料では380galの入力で安全性を確保しているとなってる。あと20cm分の加速度がどんだけ影響を及ぼすのかわかんないし、特定の場所というのが日本のどこのことかどんな場所が該当するのか「まったく」書いてないから分からないけど、なんとなく問題なさげ。

とはいってもまったく専門外だから詳細は知らんけど、レポートを自分の都合よく解釈すると(新聞記事も他人の記事も所詮は自分勝手に解釈してるだけ)、キャピタルマークは380galのシミュレーションをパスしてるから、問題なし!ってことだ。

基本的には免震構造物は問題ないという論調なんだけど、注意点として、

免震建物がわが国に実現してから20年以上経つが、この間に、想定する地震動の大きさや設計上の考え方も変化してきている。次第に免震建物が長周期化されるとともに、上部構造の設計用地震力レベルが低くなり、逆に免震層の水平方向クリアランスは大きくなってきた。特に免震層のクリアランスが40〜50センチメートル以下で、設置されているダンパー量が少ない場合には、上記の巨大地震時における地震動の周期と免震周期とが一致する場合に、免震層の水平クリアランスを超え、免震層の擁壁に衝突する可能性があり、注意が必要である

ということで、万一の場合を考えて地面の壁と構造物の壁の距離は50cm以上あったほうがいいということですな。キャピタルマークはどんだけあったんだっけ?ここの部分は過去に写真を撮ったことがあるから、それを見てもらったらいいとは思うけど、50cmは余裕であると思う。(2006.01.07の記事「新年キャピタルマーク」をご参照あれ)

とはいえ最悪の場合でも、
長周期地震動に対して、免震層の変形余裕あるいはエネルギー吸収能力の余裕が少ない場合には、ダンパーを増設することにより免震効果を大きく減じずにエネルギー吸収能力を高めることが可能である。

ということで、ダンパーを足せば問題なしってことなんですが。

レポートの最後には取ってつけたようにエレベーターのことも記述されているけど、これはシンドラー事故に影響されて書きましたーって感じで、あまり技術的な考察はされてないし、論調もレポートから浮きまくっていて、週刊誌みたい。なんかレポートを作る背景・事務スタッフと技術スタッフの不毛なやりとりがしのばれますな。

そんなことより、このレポートは既存建築物に対する検証であって、(上記のような事象を考慮された)現在の技術と知識で作られた建築物に対する警告じゃないってことは、分かっておいたほうが、頭の古い人に突っ込まれた時には、間違いを正してあげやすいね。
超高層の携帯

雨で雲がかかっているトリトンスクエア。150m〜190mまでの3棟から成り立ってるんだけど、140mぐらいから雲の中。キャピタルマークが160mちょいだから、40階以上の住居は雲の中になりそう。広告にあったような雲の上っていうのはちょっと無理なのかな。

ところでトリトンスクエアの建設前PRページ
携帯電話・公衆PHS対応
・ 天井内にNTTドコモの携帯・PHSアンテナを設置。
一般には通信圏外となる高層階(15F以上)での携帯電話・PHSの通話が全館で可能。(タワーX・Z)

という記述を発見。一般的に15階以上は圏外になるというのが気になる。グランパークには屋内用携帯アンテナが設置されているだろうから、それがどこまで繋がるかに賭けるか。

ネットで調べていたら、携帯用のアンテナを開発している人のブログがあった。科学的に解説していて、なぜに高層階で入りにくい理由が解明されてる。超高層マンションでの実験もしていてキャリアごとに特徴があって面白い。AUはあのピッピッというのが15秒も続いたようで、ちょっと考え物。2年後の状況がどうなっているのか分からないから、今から不安になってもしょうがないけどね。

ソフトバンクモバイルは、ホームアンテナを配りまくるみたいだけど(どうやらこれを圏外カバーに使うようで希望者全員がもらえるわけではない)、こういう小型アンテナが都心部では一般的になるのかな。

ちなみに博報堂の本社移転は2008年中に予定。先過ぎて次に何が入るかは決まってないだろうなぁ。
キャピタルマーク

北東の交差点から撮影。


アイランドの連絡橋から撮影。


おまけ。タワーズ台場。超高層はツインタワーの割合が高いよなぁ。何か理由でもあるのかな。
もういったい何階ぐらい?
 
かなり建ちあがってきている。もう下から数えるのが困難になってきた。あとどれぐらいで頂上まで到達するんだろ。


北側からみると、ほんと壁って感じ。真下からだとラウンジのあたりすらどうなってるのか分からないぐらい高い。

 
海岸通りから撮影。雲の中を突き抜けている販促用の写真があったけど、なんか本当にそうなりそうな雰囲気。


アイランドはそろそろ最終工事段階なのかな。ちょっと離れてるけど、お台場のタワーズ台場はもう入居が始まって半数以上に明かりがついている。湾岸地域の超高層の入居開始は今年年末に集まってるから、どんどん雰囲気が変わっていくんだろうねぇ。

<入居月>
2006年10月 WCT・アクアタワー
2006年12月 フェイバリッチタワー
2006年12月 カテリーナ田町
2007年1月 芝浦アイランド・ケープタワー
2007年4月 芝浦アイランド・グローブタワー
2007年4月 WCT・ブリーズタワー
2007年4月 WCT・キャピタルタワー
2007年12月 キャピタルマークタワー
2008年4月 トーキョータワーズ